- A possibilidade de aquisição já vem desde o governo FHC. Existia a lei, mas não estava regulamentada. Agora, tem a possibilidade de negociação dessas áreas – explica o advogado Eduardo Bastos Moreira Lima, do escritório Prade & Prade, em Florianópolis.
As áreas de Marinha se enquadram em duas possibilidades. A primeira delas é a ocupação, quando o terreno tem dono, mas é registrado como 100% da União. Nesse caso, quem construiu sobre a área paga um “aluguel” ao governo, chamado de taxa de ocupação. A cobrança equivale a 2% e 5% do valor da área – é como um IPTU, pago anualmente.
O segundo tipo é o aforamento, quando o proprietário obtém o registro de 83% do terreno e os outros 17% permanecem como domínio da União. É o caso, por exemplo, dos arranha-céus de Balneário Camboriú, onde a prefeitura interveio décadas atrás para que os terrenos à beira-mar não ficassem só nas mãos do governo federal. Também é assim em boa parte da Avenida Beira-Mar Norte, na Capital. Nessa situação, a taxa anual que é paga à União corresponde a 0,6% do valor do terreno.
Como funciona
Para esses proprietários, o programa do governo vai permitir adquirir os 17% de área que hoje são da União. O Ministério da Economia anunciou que quem aderir terá 25% de desconto se pagar à vista, e ficará isento de outra taxa que incide sobre esses imóveis, que é o laudêmio – um tributo semelhante ao ITBI, cobrado sobre as transações imobiliárias.
Quem se enquadra na chamada ocupação regular – situação em que 100% da área está em nome da União - também pode fazer a aquisição. Mas, nesse caso, precisa pagar 100% do valor do imóvel.
- É como se pagasse de novo pelo mesmo terreno, então pode não ser interessante nesse caso. Ainda não se sabe como vai funcionar, porque a Caixa terá que fazer a avaliação dessas áreas. Já para quem está no regime de aforamento, e pode comprar 17%, pode valer a pena - diz o advogado Roberto Lipmann, de Balneário Camboriú, que atua na área.
A primeira fase, que deve ser lançada em outubro, é para terrenos de Marinha que estão no Rio de Janeiro. Em dezembro é prevista a segunda etapa, quando as áreas de Santa Catarina deverão entrar no programa.
Além da praia
A demarcação das áreas de Marinha remonta à época do Império e tem caráter de defesa. Por incrível que pareça, não são apenas terrenos no Litoral que estão sujeitos à taxa de Marinha - qualquer área onde exista influência de maré é considerada propriedade da União. Isso inclui, por exemplo, margens de rios como o Itajaí-Açu e o Rio Tubarão, bem longe do mar.
As áreas de Marinha correspondem a 33 metros a partir da média das marés em 1831. Mas ainda há regiões em fase de demarcação. É o caso da área insular de Florianópolis.
- Está em discussão desde 2010 nova demarcação dos terrenos de marinha. Muitos proprietários que hoje têm o título de propriedade poderão deixar de ter, se a demarcação da SPU (Secretaria do Patrimônio da União) passe a ser homologada e definitiva. A União anula a matrícula e o proprietário passa a ser ocupante ou posseiro – explica Eduardo Bastos Moreira Lima.
Segundo o especialista, a situação envolve cerca de 40 mil imóveis somente na Capital.
